"地产教父"朱孟依退位 合生创展迎来变革时刻

[ 即使朱氏商业帝国还未重回高光时刻，但接棒者的风格正慢慢显露。据业内人士透露，朱氏家族二代们并不浮躁和张扬，比较内敛、低调、谦虚，并善于学习，情商很高。地产一代大佬远去，走至舞台中央的二代将背负更多责任。 ]

严冬的广州仍然暖阳如春，这座位于珠江三角洲的“千年商都”，曾在改革开放浪潮中孕育出大批企业，也曾见证无数财富交接与幻灭的故事。

2020年，世纪新十年开端，发家于广州的合生创展集团(00754.HK)迎来变革时刻。1月13日，该集团公告称，从2020年1月10日起，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，朱孟依的女儿朱桔榕获委任为董事会主席。

合生创展，是朱孟依家族产业的一个重要板块，其余还有珠江投资、电力基建投资管理、医疗健康及金融等多重业务，外界习惯将其产业并称为合生珠江系。

如今，创始人朱孟依退居幕后，成为合生珠江系新老交接的标志性事件。此后，合生创展由老三朱桔榕接手，珠江系由老二朱伟航掌管，投管板块由老大朱一航负责。朱孟依将开启他的第二人生，将重点精力投入到金融和科技产业孵化上。

现年61岁的朱孟依，曾带领合生创展强势崛起，成为内地首家销售额破百亿的房企。高光难续，曾经的“地产界航空母舰”持续萎靡多年。当同行纷纷破千亿时，合生创展去年销售额刚过200亿。朱孟依与房地产黄金十年，失之交臂。

当财权交接时刻来临，年仅31岁的朱桔榕，又将如何驾驭这艘蛰伏已久的“巨舰”，将是市场关注的重点。

据熟悉该集团人士透露，该家族二代没有其他二代的浮躁和张扬，比较内敛、低调，并善于学习。但沧海桑田，当下房企已不能坐享时代红利。朱氏家族的地产故事，将继续面临挑战与抉择。

失落的“地产航母”

1988年，29岁的朱孟依在广东省丰顺县淘到第一桶金。积累到最初资本后，朱孟依转至香港寻求商机。1992年，他和张荣芳、陆维玑夫妇于香港成立合生创展，并于次年创办珠江投资，作为内地开发实体平台。

借招商引资红利，朱孟依迅速进军内地市场。在广州这片富饶之地，低价拿下天河区大量土地，并开发华景新城、暨南花园、华南新城等多个项目。随着广州城市发展规划落地，合生创展的资产呈指数级增长，并于1998年在香港上市。

不仅如此，朱孟依家族的商业版图大肆拓展。通过“珠江系”商贸、地产、金融三大核心板块，朱氏家族触及基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等多个领域。

但宛如一个抛物线，快速上升期过后，合生创展开始“自由落体”。2013~2018年，该集团合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元，持续在百亿规模上下徘徊。

2014年，合生创展53亿的销售额，让其跌出百强房企行列。当地产行业的财富以指数级暴涨，曾经的“华南五虎”纷纷跨过千亿，朱氏集团却缩成浩瀚星海一角，并未吸纳更多时代红利。

合生创展如今局面，与其港资房企做派关系密切。实际操作中，合生创展低价收购规模优质土地，但开发进度极为缓慢，靠土地升值与销售溢价盈利。“慢周转模式并不强调规模增长速度，更注重高利润与现金流绝对安全。”该集团管理层曾公开表示。

慢周转、重利润，让合生创展毛利率常年处于高位。2019年上半年，这一数据达52.23%。但开发周期过长，让合生创展在规模上失速，存货与去化情况也不见改善。直到2019年上半年，“存货/平均预收账款”这一指标仍高达5.65，处于行业高位。

二代急速“上位”

业绩徘徊不前，合生创展高层也持续动荡。金融危机后数年，该集团谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎等总裁级高管相继出走。曾助力集团北上扩展、顶住危机的众多职业经理人，并未在此谋得更高台阶。

高管频繁更迭背后，朱孟依之女朱桔榕的“上位”之路却极为迅速。早在2009年，仍在读大学的朱桔榕进入家族管理体系，担任总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等工作。此后，其职业道路一路飞跃，相继于2012年、2013年担任集团常务副总裁、副主席之职。

朱孟依对爱女的寄托可见一斑。但合生创展“家族式”的管理，并未给职业经理人更大发展空间。实控人拥有绝对话语权，可助力企业果断决策，但也可能因误判坠入迷途。

2001年，合生创展拿下北京多个地块，并进军天津，拿下宝坻区2.5万亩土地，打造“京津新城”项目，累计投入资金200亿元。没想到，这个巨无霸项目成为合生创展首个“滑铁卢”，开发缓慢、占用资金。

朱桔榕入局后，曾试图启动一系列调整，但仅限于公司管理体制，并未在业务上有所突破。2015年，合生创展三级管理体制被改为两级，朱桔榕力图通过更加扁平化的 “总部事业部直管项目”体制，提高集团管理效率。

不仅是朱桔榕，朱氏二代均已进入家族商业帝国。长子朱一航很早便接管珠江商贸，次子朱伟航2008年加盟珠江投资，历任融资管理中心总监、华北地区公司副总经理和常务副总经理、珠江投资总裁助理等职位，并通过广东韩建持有该公司83%股权。

即使朱氏商业帝国还未重回高光时刻，但接棒者的风格正慢慢显露。据业内人士透露，朱氏家族二代们并不浮躁和张扬，情商很高。地产一代大佬远去，走至舞台中央的二代将背负更多责任。

新格局开启

眼见同行加速前进，朱氏家族坐不住了。进入2019年，合生创展在公开市场拿地逐步活跃。当年7~10月，集团耗资约74亿元获取多幅地块，项目位置涉及广东江门、广州增城、北京丰台、苏州昆山等多城。

与此同时，合生创展加大旧改布局，拿下广州鹭江村、康乐村旧村改造等项目。还通过收并购拓展土储，以5100万元购入桂林凤凰文投置业有限公司51%股权。不仅如此，合生创展首次于境外投资，以1.14亿美元收购美国纽约曼哈顿一地皮。

合生创展想重回赛道的意图显而易见。该集团管理层公开表示，近年来，合生创展加快开发力度，并从2017年开始逐步加大项目供货和开发节奏。而朱孟依给集团定下目标：2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%~50%的增长率。

最新业绩报告显示，2019年，合生创展合约销售金额约212.58亿元，较2018年同期上升42.0%;合约销售面积约165.24万平方米，平均售价为每平方米12865元，较2018年同期上升11.4%。

短期目标还未实现，但已是该集团业绩大步提升的时刻。据悉，未来珠江合生系将重点盘活资源，增强流动性，夯实企业根基，不片面追求规模，着重有质量的增长。

数据显示，2014~2018年，合生创展土地储备面积分别为3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米。截至2019年上半年，这一数据为2494万平方米。

该集团住宅投资事业部副总经理闫家瑞公开表示，公司现有土地储备，足够支撑发展到较大规模。“之前并未将土地价值释放出来，我们现在才把这些土地储备供应出来，加快一定的周转速度。”

不过，规模提速后，合生创展杠杆率也有所放大。截至2019年上半年，集团有息负债约897.03亿港元，较年初增加62.85%。如今，年轻的朱桔榕全盘接手之后，能否按集团规划，加速开发周期，并保证现金流安全运转，仍待观察。

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